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DOSSIER COMPLET : BILAN D’UNE DÉCENNIE ET PERSPECTIVE DU PRÊT A TAUX ZÉRO EN LANGUEDOC-ROUSSILLON ET DANS LE GARD

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Depuis le 1er janvier 2011, la loi de finances pour 2011 a mis en place une nouvelle forme d'intervention publique en faveur de l'accession à la propriété : le PTZ+.

L'objectif de cette réforme est de simplifier les dispositifs existants pour les rendre plus accessibles et incitatifs.

Le Prêt à Taux Zéro rénové remplace ainsi, le Pass foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et l'ancien PTZ qu'il modifie principalement selon trois axes :

- Envisagé comme un « prêt universel », il supprime les conditions de ressources qui limitaient son accès.

- Destiné à lutter contre les déséquilibres territoriaux, il intègre un renforcement de l'aide sur les zones tendues.

- Conçu dans un objectif de développement durable, il prend en compte de la qualité énergétique des logements.

Quel impact la réforme du PTZ aura t'elle sur les projets d'accession des ménages gardois ?

Quels seront les effets de ce nouveau dispositif sur le développement du territoire languedocien ?

Les Adil du Gard et de l'Hérault, fortes de leur position de centre ressource pour les particuliers, ont mené ensemble, à l'échelon régional, une réflexion préalable à cette étude.

Celle-ci propose une analyse territorialisée des logements que le PTZ a aidé à construire et à acquérir, afin de mettre en perspective les possibilités que le nouveau dispositif ouvre pour les primo accédants du Languedoc Roussillon.

Pour information, l'ADIL du Gard a été crée en 1979 dans l'objectif d'assurer une information neutre et gratuite sur les questions, financières, juridiques et fiscales, que le public pouvait se poser en matière de logement.

Comme les 75 autres Adil de France, elle relève de l'article L.366-1 du code de la construction et de l'habitation, depuis la reconnaissance législative donnée au réseau des ADIL par l'article 201 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain.

www.objectifgard.com vous propose de découvrir un dossier complet concernant ces questions :


PREMIERE PARTIE : 10 ans de Prêt à Taux Zéro en Languedoc Roussillon

Entre 1999 et 2009, 75 000 Prêts à Taux Zéro ont été accordés en Languedoc Roussillon, dont près de 21 600 dans le Gard où 14% des opérations aidées ont été réalisées sur la commune de Nîmes.

I. L'accession sociale en Languedoc Roussillon : quels types de logements ?

- un dispositif orienté vers le logement neuf

Jusqu'en 2004, 93% des opérations d'accession aidée en Languedoc Roussillon concernaient les logements neufs, et presque exclusivement la construction. Cette orientation massive de la primo-accession vers le logement neuf est le reflet d'une politique dont les objectifs sont clairement apparus dans les conditions d'éligibilité instituées pendant la première période du PTZ (1995-2004).

En effet, dès sa création, tout en étant principalement destiné à favoriser l'accession à la propriété d'un plus grand nombre de ménages, il devait répondre à un second objectif : le soutien économique à la construction. A l'instar de la plupart des dispositifs français, il s'inscrivait ainsi dans une dualité d'aide au logement et d'aide au secteur du bâtiment.

Dans l'ancien, le PTZ imposait une quotité minimale de travaux à effectuer pour l'acquisition d'un logement quasiment rédhibitoire (54% du prix d'achat). Le faible nombre de prêts accordés jusqu'en 2004 dans le cadre d'une acquisition-amélioration- près de 2100 en Languedoc Roussillon, dont 570 dans le Gard- illustre bien l'orientation de ce dispositif.

En 2005, la loi de finance réintègre le maillon du parc ancien dans la chaine du logement en accession en ouvrant le PTZ à l'achat de logements anciens sans condition de travaux. En Languedoc Roussillon, entre 2005 et 2009, plus de 25 000 ménages (dont 6000 dans le Gard) acquièrent des logements anciens avec l'aide d'un Prêt à Taux Zéro.

L'accession aidée dans l'ancien vient alors combler un déficit puisque parallèlement, la construction neuve en accession sociale fléchit, le dispositif atteignant ses limites eu égard à l'envolée des prix du foncier.

L'objectif de relance du PTZ est cependant atteint de façon provisoire : en 2008, avec l'arrivée de la crise financière, le marché de l'accession aidée connaît une baisse de 12% dans la région languedocienne.

Le doublement du PTZ en 2009, agissant au bénéfice des opérations de construction et d'acquisition de logements neufs (+57% entre 2008 et 2009) vient compenser ce fléchissement.

- une forte prédominance de logements individuels

En Languedoc Roussillon, 86% des opérations financées avec l'aide du PTZ concernent des logements individuels.

Si cette tendance s'observe sur les cinq départements Languedociens, elle est particulièrement forte dans l'Aude et la Lozère où les logements individuels représentent respectivement 94% et 96% des logements aidés.

Dans le Gard, 91% des opérations aidées par le PTZ concernent des maisons individuelles. Dans plus de la moitié des communes (60%) le PTZ a exclusivement financé des opérations de logements individuels. Les opérations en collectif (9% dans le Gard) ont quant-à elles été en grande partie réalisées autour des zones les plus fortement urbanisées : sur Nîmes pour plus de la moitié des opérations, le reste se répartissant principalement sur le littoral (Le Grau-du-Roi), sur la commune d'Alès et autour de l'Agglomération d'Avignon (les Angles, Villeneuve-lès-Avignon).

Ainsi dans le Gard, le Prêt à Taux Zéro a essentiellement servi à financer des maisons individuelles dans le diffus, et notamment en milieu rural.

II. Accession sociale et étalement urbain

En Languedoc Roussillon, plus d'une maison individuelle sur trois est construite avec l'aide d'un Prêt à Taux Zéro, un ratio relativement élevé puisqu'en Région Provence Alpes Côte d'Azur par exemple, le PTZ participe à la construction d'une maison sur 4.

Cette proportion est encore plus élevée dans le Gard où 39% des constructions de maisons individuelles sont financées par un Prêt à Taux Zéro.

Toujours plébiscitée par les accédants Français, la maison individuelle, forcément consommatrice de foncier, participe d'autant plus à l'étalement urbain que ce foncier est cher et donc difficilement accessible aux ménages modestes, principale cible du PTZ.

Si l'on ne peut accuser l'aide à l'accession d'avoir « favorisé » l'étalement urbain, on peut sans aucun doute lui reprocher d'avoir participé, faute d'être pensé en termes de programmation territoriale, à un mouvement déjà bien engagé au moment de sa création.

En effet, en aidant les ménages modestes à accéder à la propriété, le PTZ a mécaniquement aidé des ménages à construire des maisons là où une moindre pression urbaine rendait possible pour eux le montage opérationnel, c'est-à-dire dans les zones périurbaines relativement éloignées du centre des grandes villes.

Ainsi, en Languedoc Roussillon, seulement 20% des maisons individuelles construites avec l'aide d'un PTZ sont localisées dans un pôle urbain (18% dans le Gard), tandis que 43% d'entre elles se trouvent en milieu rural (48% dans le Gard) et 37% en territoire périurbain (34% dans le Gard).

III. L'accession sociale en Languedoc Roussillon : pour quels ménages ?

- Des ménages accédants moins jeunes que dans le reste de la métropole

La répartition par âge des primo-accédants est homogène dans les cinq départements Languedociens où la majorité des ménages ayant eu recours au PTZ ont, comme dans le reste du territoire français, entre 25 et 35 ans, tandis qu'un quart supplémentaire est âgé de 36 à 45 ans.

Au cours du temps, la part des moins de 25 ans aidés par le Prêt à Taux Zéro a augmenté en Languedoc Roussillon où, sur la période 1999-2009, ils sont toutefois beaucoup moins représentés qu'à l'échelle nationale (9% au lieu de 16%)

Dans le Gard comme dans l'ensemble de la Région, l'âge moyen d'un bénéficiaire du PTZ est de 34 ans, un âge comparable à celui de la moyenne nationale qui est de 33 ans.

- Une majorité de classes moyennes

A l'instar de l'ensemble des primo-accédants Français, les accédants aidés par le Prêt à Taux Zéro comptent peu d'artisans commerçants ainsi qu'une très faible part d'inactifs (3% et 2%).

Dans la Région Languedocienne, la fonction sociale du PTZ apparaît dans la forte représentation des employés qui sont 10% plus nombreux parmi les accédants aidés que parmi les autres primo accédants, alors que les cadres et

professions intermédiaires sont, en toute logique, moins nombreux à bénéficier d'une aide à l'accession.

La spécificité sociodémographique du Languedoc Roussillon, où le taux de précarité est de 2 points plus élevé que dans la France Métropolitaine, se perçoit peu dans les caractéristiques socioprofessionnelles des accédants aidés, les ménages précaires étant de fait exclus des accédants à la propriété.

La population des primo-accédants ayant eu recours au PTZ comprend plus d'ouvriers et d'employés dans le Gard (24 et 37%) que dans le reste de la Région (21 et 36%).

- Une forte proportion de familles

Le fonctionnement du dispositif, dont les barêmes intègrent un plafond de ressources lié au nombre de personnes destinées à occuper le logement, favorise mécaniquement les familles et notamment les familles monoparentales dont la forte proportion caractérise la population des ménages aidés.

En raison de la prédilection des Languedociens pour la maison individuelle, produit principalement destiné à loger des familles, elles sont encore mieux représentées (58 %) en Languedoc Roussillon que dans le reste du territoire Français (44% des accédants aidés), un taux encore plus élevé dans le Gard où les familles représentent 65 % des ménages primo-accédants aidés.

A l'échelle régionale, 28% des ménages ayant bénéficié d'un PTZ sont des personnes seules qui se concentrent plus fortement sur les pôles urbains.

Dans le Gard comme dans l'ensemble de la région Languedocienne, 18% des accédants aidés sont des familles monoparentales, alors qu'elles représentent 11% de la population gardoise ; Les projets d'accession de ces dernières se répartissent de façon homogène sur les territoires urbains, ruraux et périurbains.

- Niveau de revenus des ménages accédants

En Languedoc Roussillon, 29% des accédants aidés font partie des catégories de ménages modestes ou très modestes. Ce chiffre atteint 31 % dans le Gard.

Dans le Gard, comme en Languedoc Roussillon, 20 % des ménages ayant eu recours au Prêt à Taux Zéro perçoivent une Aide Personnalisée au Logement (APL).

65% des ménages gardois ont un apport personnel, dont le montant moyen est de 33 K€ dans le Gard, un montant légèrement inférieur à la moyenne régionale qui est de 35 K€

IV. L'accession sociale en Languedoc Roussillon : à quels coûts pour les ménages ?

En dix ans, la part du PTZ dans le montage financier des opérations a progressivement diminué : en 1999 il participait en moyenne à 16 % d'une opération d'acquisition, alors qu'en 2008, il n'en finançait plus que 10%.

Ce sont le prêt principal et les autres prêts complémentaires qui ont financé la part manquante, la part d'autofinancement s'étant elle aussi érodée au fil du temps en raison de la forte croissance des prix de l'immobilier.

Pourtant, le montant de l'apport personnel a progressé de 32%.

Entre 1999 et 2008, le montant des opérations financées à l'aide d'un PTZ est passé de 95 000 à 142 000 euros, soit une augmentation de près de 50 %.

Au fil du temps, le Prêt à Taux Zéro a de moins en moins solvabilisé les ménages.

- Coût des opérations

Que ce soit pour l'achat d'un logement en collectif ou d'une maison individuelle, les primo-accédants qui s'installent dans le Gard et dans l'Hérault dépensent plus que ceux qui s'installent dans les autres départements de la région.

C'est avec les départements de l'Aude et de la Lozère que l'on observe les écarts les plus importants.

Il convient de noter les écarts de prix importants entre Alès et Nîmes. Ces deux secteurs connaissent des niveaux et des dynamiques de marché bien différents.

Un primo-accédant dépensera 600€/m2 de plus pour un appartement neuf sur Nîmes ou 300€/m2 de plus pour un appartement ancien. Le même constat peut être fait avec l'acquisition d'un terrain avec construction de maison individuelle : Le cout moyen est de 40 000€ supérieur à Nîmes qu'à Alès.

- Endettement des ménages

Dans le Gard, le taux d'effort des ménages ayant eu recours au Prêt à Taux Zéro varie entre 27%, pour les ménages les plus aisés, et 32% pour les ménages les plus modestes.

Le taux d'effort moyen des ménages bénéficiant d'un PTZ est de 30% pour la région languedocienne et de 23% pour la France.

En Languedoc Roussillon, quel que soit son niveau de revenus, un ménage primo accédant ayant recours au PTZ s'endette pendant 23 ans. En France, la durée moyenne de remboursement d'un prêt est de 21 ans pour les ménages aidés par un Prêt à Taux Zéro, alors qu'elle est de 17 ans pour l'ensemble des ménages accédants.

Entre 1999 et 2009, la durée moyenne du prêt principal est passée de 16 à 24 ans pour les accédants ayant bénéficié d'un Prêt à Taux Zéro.


SECONDE PARTIE : le PTZ +

La réforme du Prêt à Taux Zéro a pour principal objectif de réorienter l'aide de l'Etat vers les marchés où la demande est la plus forte, d'adapter les conditions de remboursement non seulement aux revenus, mais également à la taille de la famille et de favoriser l'acquisition de logements économes en énergie.

- UN DISPOSITIF A PLUSIEURS ENTREES :

Le montant du prêt correspond à un certain pourcentage du coût de l'opération dans la limite d'un plafond. Ce pourcentage est variable en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement à financer, de son ancienneté et de son niveau de performance énergétique.

Le coût d'opération maximal pris en compte pour le PTZ+ varie lui aussi en fonction de la zone concernée, du caractère neuf ou ancien du logement, mais aussi de la composition familiale.

- CIBLAGE TERRITORIAL :

Conçu comme un outil de « rééquilibrage territorial, le PTZ+ favorise les zones considérées comme tendues (A et B1). Or dans le Gard, seules 5 communes sont situées en zone B1. Les communes attachées à l'agglomération (au sens de l'INSEE) d'Avignon. 32 communes sont en zone B2, et le reste des communes est en zone C. En conséquence, ce ciblage territorial n'a que peu d'effet sur la capacité d'emprunt des ménages gardois.

- PRISE EN COMPTE DE LA QUALITE ENERGETIQUE DES LOGEMENTS :

Le nouveau dispositif d'aide à l'accession entend favoriser les logements répondant aux normes de basse consommation d'énergie (BBC). Ainsi, par exemple, un ménage modeste de trois personnes optant pour un logement neuf situé à Nîmes (ou toute autre commune de la zone B2) aura une capacité d'emprunt plus élevée de à 8500 euros (pour les faibles revenus) si le logement est BBC que s'il s'agit d'un logement non BBC.

- LES LOGEMENTS NEUFS FAVORISES :

En zone B1, la différence de quote-part entre le neuf et l'ancien est de 15% au profit du neuf. En zone B2 et C, majoritaires à Nîmes, cette différence de quotité est de 10%.

Pour visualiser les zones, voici la carte du Gard :

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Pratique :

Permanences, réception du public :

NIMES, siège de l'ADIL, 7 rue Nationale

Du lundi au jeudi de 9h00 à 17h00 sur rendez-vous.

Le vendredi de 13h00 à 17h00 sur rendez vous

Permanences téléphoniques : Du lundi au jeudi de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 17h00

Permanences décentralisées : Alès, Bagnols sur Cèze, Villeneuve les Avignon, Saint Gilles, Le Vigan, Beaucaire, Uzès, Anduze, Sauve, Vauvert

Contact : Téléphone : 04.66.21.22.23 / Télécopie : 04.66.21.58.88 / Site Internet : http://www.adil30.org

Abdel Samari

Créateur d'ObjectifGard, je suis avant tout passionné par les médias et mon département. Ce qui me motive chaque jour : informer le plus grand nombre sur l'actualité du Gard ! Pari tenu ?
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