1. Pissevin, 5ᵉ quartier le plus pauvre de France
Composée de 16 500 habitants, la « ZUP » (Zone à urbaniser en priorité) Pissevin-Valdegour voit le jour dans les années 60. C’est la partie sud, Pissevin, qui est la plus peuplée, avec 11 000 personnes. Ici, un peu plus de la moitié des logements sont privés, regroupés dans 20 copropriétés : Soleil Levant, Lou Cigaloun, Les Arts… Le revenu médian par habitant est de 11 470 € par an. Ce qui place, hélas, Pissevin au rang de 5ᵉ quartier le plus pauvre de France. Depuis 2015, ce QPV « quartier prioritaire de la ville » bénéficie d’un vaste plan de rénovation urbaine sur les équipements et espaces publics. Un plan dans lequel s’en imbrique un autre sur les copropriétés privées, appelé ORCOD-IN. Déclaré d’intérêt national, celui-ci a été lancé en 2022. Il est piloté par l’EPF (Établissement public foncier d’Occitanie).
2. Comment en est-on arrivé là ?
Les chocs pétroliers de 1973 puis 1979 ont provoqué, selon la Chambre régionale des comptes, une explosion du chômage et de la pauvreté. Depuis plusieurs décennies, le quartier souffre d’une dégradation de certaines copropriétés. Souffrant d’un manque d’entretien, ces logements ne répondent pas aux normes électriques. Ils connaissent des problèmes d’humidité, avec la présence régulière de nuisibles. L’entretien des bâtiments se fait grâce aux paiements des charges de copropriété, une obligation à laquelle se sont soustraits certains propriétaires. À Soleil Levant et à Lou Cigaloun, le taux d’impayés dépasse les 50 % ! Une situation critique qui empire avec le temps et de fait, fait grimper la facture… Pour Lou Cigaloun, les travaux de simple conservation du bâtiment ont été estimés, en 2020, à 6 M€. Soit une charge financière entre 49 000 € et 68 000 € pour chaque copropriétaire. Ce coût excède parfois la valeur du bien immobilier…
3. Ceux qui prospèrent sur la détresse…
Face à cette situation, certains ont flairé la bonne affaire. Aujourd’hui, les propriétaires vivant dans leur logement représentent seulement 32 % des occupants. Le taux de vacance, élevé, est de 16 %. Qui sont les 52 % restants ? Ces bailleurs (dont 40 % sont extérieurs au Gard) se positionnent comme des « investisseurs » : ils achètent un appartement dont la valeur immobilière est en chute libre et perçoivent un loyer, souvent supérieur à ceux pratiqués dans le parc social. Près de 25 % des biens mis à la location ont été acquis depuis moins de cinq ans. Mais ces spéculateurs ne sont pas les seuls à profiter de cette triste situation. La localisation de Pissevin, quartier excentré du reste de la ville, et sa construction façon « labyrinthe », ont offert un terrain de jeu idéal aux trafiquants de drogues. Les garages ou caves sont « devenus les principaux points de trafic et de cache de produits stupéfiants du quartier », pointe la CRC. De quoi dégrader fortement le climat sécuritaire de Pissevin, en proie à des fusillades liées à des règlements de comptes entre bandes rivales. Le 21 août 2023, un enfant de 10 ans, Fayed, en a été victime.
4. Traitement des copropriétés : un plan « exceptionnel »
Issu de la loi ALUR de 2014, le traitement sur les copropriétés dégradées a été demandé par la ville. Le but ? Lutter contre l’habitat indigne, participer au redressement des copropriétés, accompagner les occupants selon leur besoin de leur relogement… En 2021, le projet nîmois a été déclaré d’intérêt national, vu son ampleur, et confié à l’EPF (Établissement public foncier) d’Occitanie. Seul « ORCOD’IN » de France hors région parisienne, son action se porte sur 12 des 20 copropriétés privées du quartier, soit 1 665 logements. Il incorpore aussi la destruction de la cité Matisse, réalisée en avril dernier. Le coût du projet s’établit à 180 M€ sur 15 ans (2023-2037), dont 85 M€ d’action foncière (acquisition entre 750 et 760 logements toutes copropriétés confondues, 23 locaux commerciaux et plus de 2 500 places de stationnement…) ainsi que 53 M€ de travaux d’amélioration.
Selon leurs compétences, plusieurs partenaires (mairie de Nîmes, Nîmes métropole, État…) sont appelés à s’impliquer dans l’ORCOD’IN de Pissevin au travers d’une convention. Seulement, la chambre relève que ces engagements « ne sont pas systématiquement respectés ou exécutés avec retard ». Et de citer, en exemple : la non-signature de l’État. À noter que certains espaces publics autour de copropriétés, comme celles de Soleil Levant ou du Basque, apparaissent également dépourvus de projet d’aménagement. Enfin, l’imbrication des compétences de la ville et de l’Agglo illustre « la complexité de la mise en œuvre » du projet. Le CRC prend là aussi en exemple la création d’un parc de cascades au niveau de Kennedy qui « est susceptible de relever tant de la compétence hydraulique de Nîmes métropole que de la gestion des espaces verts de la ville ». Ou encore des transports : s’ils sont gérés par l’Agglo, la ville, elle, détient toujours la voirie.
5. L’EPF Occitanie, le mieux placé pour cette opération ?
La réussite du projet est aussi entre les mains de l’EPFO. La Chambre s’est donc arrêtée sur le fonctionnement de ce dernier. Aguerri à la gestion des thématiques foncières complexes, l’établissement public a dû créer une nouvelle direction avec 13 agents. De nombreuses actions, parfois très éloignées de ses compétences initiales, ont d’ores et déjà été confiées à des prestataires extérieurs, comme des cabinets de conseil. Pour participer au financement des 180 M€ (46 M€ étant financés par l’ANAH), l’EPFO perçoit depuis 2023 une taxe spéciale d’équipement (TSE) dédiée au financement de l’ORCOD-IN. Son produit attendu pour cette seule opération, sur la période 2023-2035, est de 94,5 M€. Le financement de l’opération est, à l’heure actuelle, tributaire de cette TSE dédiée, mais plafonnée. À ce jour, les dépenses engagées, soit 12 M€, sont supérieures aux dépenses prévues, qui étaient de 9 M€. En cause : le rythme d’acquisition plus rapide que prévu… « Des tensions financières ne sont donc pas à exclure à moyen terme, l’épargne nette de l’EPFO et sa trésorerie étant sollicitées par d’autres projets, alors que les dépenses liées à l’ORCOD-IN apparaissent complexes à anticiper », alerte la Chambre.
