Les zones sur lesquelles Nîmes métropole avait fait le pari d'installer de nombreuses entreprises et de créer de l'emploi comme celles de Grézan, Actiparc Mitra ou bien encore Georges-Besse arrivent maintenant à saturation, ce qui explique le passage de 213 000 m² à 24 490 m².

La politique d'anticipation foncière sur Nîmes métropole a permis, sur la dernière décennie, l'installation de très nombreuses entreprises sur le territoire et s'est soldée par la création de très nombreux emplois.

Si le tertiaire a pris une part significative dans ce développement avec la réussite de l'Actiparc Georges-Besse, ce sont les opérations logistiques et industrielles qui ont réellement porté le développement économique du territoire. Avec une moyenne de dix hectares par an, l'Actiparc de Mitra est l'illustration de l'importance de disposer d'une offre qualitative immédiatement disponible. Cela a encore été le cas pour ces deux dernières années qui ont vu huit entreprises majeures s'implanter à Mitra.

Avec près de 1 000 emplois créés, Mitra est une véritable réussite pour l'économie locale. Mais ces dernières implantations vont marquer la fin d'un cycle, car non seulement il n'y a plus de foncier disponible dans cette zone, mais aussi sur l'ensemble du territoire métropolitain. L'extension de Grézan qui devrait prendre le relais de Mitra va nécessiter un délai administratif plus important que prévu.

Sobriété foncière et zéro artificialisation

Si la requalification du Marché Gare ou celle du Mas de Cheylon vont apporter des solutions d'implantation à moyen terme, cette politique va rapidement trouver ses limites dans le renouvellement, car notre territoire ne dispose que de très peu de friches industrielles. Il est important que nos élus anticipent ce risque de paralysie du développement économique et œuvrent à la création de Mitra 2 ou de Grézan 5 le plus vite possible.

Pour rappel, voici quelques chiffres donnés par Arthur Loyd sur Nîmes qui serait la 35ᵉ ville française. Avec ses 39 communes, Nîmes métropole compte une aire urbaine de 262 000 habitants soit la quatrième aire urbaine de la région Occitanie après Toulouse, Montpellier et Perpignan.

Ici, la croissance annuelle de la population est de l’ordre d’1 % et la cité des Antonin compte 14 700 étudiants, 27 000 entreprises pour 103 000 emplois. Une pépinière d'entreprise, deux accélérateurs, deux incubateurs, un FabLab, 22 plateformes technologiques, 21 ZAE dont quatre Actiparcs (Grézan, Mitra, Georges-Besse, Bouillargues), cinq pôles d'excellence…

Le marché des bureaux

Créé en 2007 à l'initiative de Nîmes métropole, l'observatoire de l'immobilier et du foncier d'entreprise permet de mieux connaître le marché de l'immobilier d'entreprise. La maîtrise d'œuvre de cet observatoire est assurée par l'Agence d'urbanisme, région nîmoise et alésienne.

L'objectif est double : être un véritable outil d'aide à la décision pour les entreprises afin de mieux appréhender ces marchés face aux choix d'implantation qui s'offrent à elles, et permettre à la collectivité une meilleure connaissance des volumes échangés et de l'offre disponible afin d'adapter la programmation foncière et immobilière.

Pour ce faire, cet observatoire agrège et valorise les données des professionnels de l'immobilier d'entreprise. Le rôle prépondérant joué par ces "commercialisateurs" garantit la pertinence des résultats qui, au demeurant, ne prétendent pas à l'exhaustivité.

Le marché des transactions : le marché tertiaire s'est bien comporté en 2024. Le volume placé est sensiblement égal à celui de 2023, légèrement inférieur à 20 000 m². Par contre, la quasi-totalité des surfaces a été commercialisée auprès des utilisateurs, la part à l'investissement ne représentant que 921 m² cette année.

La part des comptes propres a été particulièrement importante puisque ce segment représente près de 50 % du volume total placé, dont le nouveau siège de la CCI.

Malgré la conjoncture économique et politique difficile, surtout au deuxième semestre, Arthur Loyd a enregistré 66 transactions, ce qui constitue un bon résultat sur le marché de Nîmes.

Cette répartition neuf/seconde main ne couvre pas les comptes propres afin de refléter au mieux le marché. Le volume concernant des immeubles neufs est de 2 437 m² ce qui est un niveau moyen pour le marché nîmois. Point à relever ? Aucune location de surface neuve en 2024.

Hors transaction exceptionnelle, le marché tertiaire permet d'absorber un nouveau programme de 3 000 m² annuellement. En 2024, Arthur Loyd avait deux programmes en chantier : le PGB7 à Nîmes Georges Besse et le K-Center à Bouillargues. En 2025, Arthur Loyd attendait le démarrage du programme Namas, situé Avenue Kennedy. Concernant Totemik, sa mise en chantier dépendra de la commercialisation.

Les comptes propres étant par définition des surfaces neuves, le volume neuf aura été de 11 400 m² ce qui constitue un excellent cru. Les surfaces de seconde main représentent 7 500 m², résultat très moyen (moyenne décennale de 11 000 m²).

Le secteur de Nîmes sud est comme tous les ans le plus attractif du marché (localisation, accessibilité, services, offres disponibles...). C'est essentiellement le long du boulevard Salvador Allende et particulièrement à l'Actiparc Georges-Besse que se concentre l'activité tertiaire. Les deux derniers fonciers de cette zone accueillent désormais le PGB7 et le bâtiment CCI.

Les opérateurs immobiliers vont devoir restructurer des sites existants désormais à l'instar du programme Inovia sur l'ancien EERIE. Pour les autres secteurs, l'offre future se concentrera sur l'ouest (Marché-Gare, Mas de Cheylon) et le centre-ville (Namas).

Les valeurs du marché ? Pour le neuf à l'acquisition, la moyenne doit être retraitée par l'état des livraisons des locaux. Plusieurs plateaux ont été vendus non aménagés, ce qui provoque une valeur moyenne non représentative de la réalité. Aménagements second œuvre inclus (revêtements de sol, faux-plafonds, CVC, courants forts, peinture, sanitaires...), le prix de vente moyen du neuf s'établit à 2 800 euros HT et hors parking.

En locatif, l'absence de référence 2024 prive Arthur Loyd de réelle moyenne. Néanmoins, la société constate que les loyers attendus sont sensiblement équivalents à ceux de 2023 à savoir 165 euros HT/HC/m2/an hors parking.

En seconde main, les valeurs moyennes sont très élevées en locatif avec 146 euros HT/m2, soit un écart de moins de 20 euros HT avec les surfaces neuves. Cet écart est trop faible pour l'équilibre du marché. À l'acquisition, les valeurs sont totalement liées à la qualité des offres. La moyenne à 1 550 euros est cohérente pour le marché nîmois.

Le marché des entrepôts et locaux d’activités

56 transactions pour 58 000 m² placés. Le volume global du marché nîmois dépend des opérations en comptes propres. Cette année, elles pèsent fortement, avec 54 % du volume global en 11 transactions. La plus importante aura été l'installation de Soprema au Parc Mitra. Sur les transactions brokers, le marché se stabilise aux alentours de 25 000 m/an depuis 2021.

Malgré ces résultats en baisse, le marché des locaux d'activité de Nîmes est dynamique par rapport à la taille de l'agglomération. 56 transactions ont été enregistrées, ce qui constitue le deuxième meilleur résultat des dix dernières années (59 en 2019).

Arthur Loyd analyse la répartition neuf/seconde main en neutralisant l'impact des comptes propres. Le volume « transacté » hors comptes propres est de 26 547 m², dont 18 346 m² en seconde main. C'est le meilleur niveau de la période post Covid.

Quelques transactions dans des programmes neufs sont venues animer le marché en 2024. Deux programmes neufs importants sont en cours de commercialisation à Marguerittes et prochainement au Mas de Cheylon.

Le secteur Nîmes ouest pèse plus de 55 % du volume global et 64 % du nombre de transactions. C'est le secteur le plus dense en parc avec Saint-Césaire, Km Delta, Maréchal Juin et Route de Montpellier. L'opération du Mas de Cheylon portée par le Crédit Agricole va renforcer cette situation.

Les secteurs sud et est souffrent d'un manque d'offres de qualité. La plupart des comptes propres ont été réalisés dans les Actiparcs de Mitra et de Bouillargues.

Les valeurs locatives sont à la hausse aussi bien pour les offres neuves que celles en seconde main. La moyenne des locaux neufs dépasse pour la première fois le seuil des 100 euros HT/m2. Idem pour la seconde main avec une moyenne à 85 euros HT/m2 sur 30 transactions. À l'acquisition, il n'y a pas eu de vente en locaux neufs, donc pas de moyenne, mais la tendance est également haussière en raison de l'augmentation des coûts de construction et du foncier. En seconde main, on compte également la plus forte moyenne jamais enregistrée.

Le marché du foncier d’entreprise

Cinq transactions pour 24 490 m² placés… Cinq fonciers ont été cédés en 2024 pour un total de 24 500 m². C'est le plus faible volume jamais enregistré depuis près de 15 ans (à l'exception de 2021 et de la parenthèse crise sanitaire). Cette situation est très clairement due à la pénurie de foncier, les Actiparcs étant saturés et l'offre privée n'arrivant pas à compenser cette situation.

La demande reste présente malgré tout, mais il sera difficile de compenser l'absence de foncier sur le stock existant. Même si la réglementation est très contraignante (ZAN, normes environnementales et hydrauliques), il est indispensable de mettre rapidement sur le marché de nouvelles zones d'activités.