L’agglomération de Nîmes a presque épuisé ses réserves foncières, ce qui risque d’être un frein pour le développement économique à court terme. Si la pénurie de terrains en vente autour de Nîmes se confirme, les prix vont encore grimper.

Animé par Patrice Fournier, directeur de l’agence d’urbanisme Nîmes et Alès, le rendez-vous Eco de l’hémicycle de l’hôtel communautaire a été ce vendredi 17 février un moment d’échanges autour des données économiques actualisées sur l'immobilier foncier d'entreprise.

Fin 2022, l’offre peu conséquente se réduit comme peau de chagrin. Elle est de 35 000 m2 de locaux d’activités (alors que 60 00 ont été placés en 2022), et de 20 000 m2 de bureaux disponibles seulement, en constante diminution. Les contraintes de construction liées notamment aux enjeux énergétiques et environnementaux, le ZAN ("zéro artificialisation nette) et l’épuisement des « stocks » sont à l’origine de cette pénurie. « On va plus loin et c’est plus cher. On arrive à satisfaire le monde, mais on va de plus en plus loin. On est allé par exemple jusqu’à Saint-Gilles dernièrement pour des entreprises qui voulaient s’installer sur Nîmes », lance Hervé Porée, broker CBRE. Ajoutez à cela les contraintes de construction et l’explosion du coût de construction de 1 300 € /m2 minimum, vous obtiendrez une hausse des prix des acquisitions qui devrait s’accentuer dans les années à venir.

Les prix

Les prix du foncier d’entreprise varient de 55 à 65 € le m2 sur Mitra et de 50 à 60 € le m2 sur l’Actiparc de Bouillargues. Avec 25 000 m2 échangés en 2022, mis en location ou construits, les prix des bureaux sont à 2 400 € le m2 neuf sans aménagement et 1 400 € le m2 en seconde main dans l’agglomération. Les deux ventes les plus importantes sont situées dans le triangle de la gare et aux 7 collines. Quant aux locaux d’activités et entrepôts logistiques, ils se sont négociés autour de 785 € le m2 pour l’acquisition en seconde main en 2022. En location de seconde main à 80 €/m2 et à 95 €/m2 pour du neuf. Ainsi, les entreprises locales ont du mal à se redévelopper à cause des prix, et réduisent donc les tailles du foncier pour couvrir leur budget.

"Reconstruire la ville sur la ville"

Trouver d’autres lieux ? Si le côté Ouest de Nîmes semble saturé, le côté Est offre des possibilités. « Nîmes Est, du côté de Paloma, a des atouts et n’est pas assez valorisé. Les entreprises nous demandent de l’accessibilité. Le PPRI bloque des terrains », lance Romain Tissot de Tissot Immobilier. Les solutions c’est par Franck Proust, président de Nîmes métropole, qu'elles peuvent arriver.

Dans son discours d’ouverture, il insiste sur le fait qu’il faut anticiper afin de conserver un stock foncier raisonnable. Ainsi, il propose notamment deux grands projets de « reconstruire la ville sur la ville ». En quelques mots, la recherche de solutions alternatives comme la restructuration ou la densification dans le tissu urbain existant. La remise à niveau de la zone industrielle de Saint-Césaire est un important projet foncier de plusieurs hectares qui vient d'être acquis pour le compte de Nîmes métropole. « Le marché gare est le premier des deux grands projets de reconstruction de la ville sur la ville. Cette zone, qui est un poumon économique de l'agglomération, a vieilli et il faut renouveler un environnement à la hauteur des entreprises qui la composent », ajoute-t-il. France Bourassin, du pôle Aménagement de la SPL AGATE qui est maître d’œuvre, parle d’une « refonte d’ampleur ambitieuse », qui va déplacer le PEM de Saint-Césaire et jouer avec une gestion des risques d'inondations importants et de la dépollution du site.

Le deuxième projet ambitieux porté par Franck Proust et présenté par Adrien Mangiavillano, chef du pôle Aéroport, consiste en la création d’un hub européen autour de la sécurité civile avec le droit, récemment obtenu, de construire une douzaine de bâtiments aéronautiques en bord de piste à des fins industrielles pour environ 60 000 m². « L’enjeu est de réintégrer l’aéroport dans l’agglomération », confie Adrien Mangiavillano. Un appel à manifestation d'intérêt a été lancé pour une première tranche de 60 hectares. 

Deux grands projets pour desserrer l'étau

À court terme, le foncier des entreprises sera tendu mais les projets ambitieux orchestrés par Franck Proust autour de l’aéroport et de Saint-Cézaire, pourraient desserrer l’étau rapidement. Il est important d’anticiper puisque l’ombre de ce qu’on appelle le décret tertiaire va bientôt durablement boulerverser le marché du bureau notamment. L’État se prépare à imposer aux acteurs du secteur tertiaire d'entreprendre la rénovation énergétique de leur parc immobilier. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire fixe une diminution graduelle de la consommation d'énergie finale des bâtiments. Il s'inscrit dans la lutte du Gouvernement contre le changement climatique. Il fixe un calendrier de réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Les prix ne sont pas près de descendre.