Nîmes est la 35e ville française et l’agglo est composée de 39 communes qui couvrent une aire urbaine de quelque 269 000 habitants, la quatrième de la région Occitanie après Toulouse, Montpellier et Perpignan. Ici, la croissance annuelle de la population est de 1 % et la cité comporte 13 600 étudiants.

Mais, les chiffres donnés ne s’arrêtent pas là. Il y a 20 000 entreprises et environ 100 000 emplois sur le bassin. La pépinière d'entreprise, les deux accélérateurs (Open Tourisme Lab, Institut Méditerranéen des Métiers de la Longévité), les deux incubateurs, le Fablab 22 plateformes technologiques,les quatre parcs d'activités (Grézan, Mitra, Georges Besse, Bouillargues), et les trois pôles d'excellence sont des atouts majeurs. Tout comme la présence de la notion aigue de prise en charge du Risque et de la base de la sécurité civile.

Quand Arthur Loyd parle d’indice d’attractivité, il place la cité des Antonin à la neuvième place nationale derrière Angers, Brest ou Reimes mais devant Amiens, Le Havre ou Lens.

« Acteur du marché de l'immobilier d'entreprise à Montpellier, Nîmes et Béziers depuis 20 ans, Arthur Loyd regroupe une équipe qui s'engage à apporter un conseil efficace et pertinent dans votre recherche immobilière. » Le groupe réalise aussi quelques études intéressantes dont voici la dernière.

Créé en 2007 à l'initiative de Nîmes Métropole, l'observatoire de l'immobilier et du foncier d'entreprise permet de mieux connaître le marché de l'immobilier d'entreprise. La maîtrise d'œuvre de cet observatoire est assurée par l'Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne.

L'objectif est double. Être un véritable outil d'aide à la décision pour les entreprises afin de mieux appréhender ces marchés face aux choix d'implantation qui s'offrent à elles et permettre à la collectivité une meilleure connaissance des volumes échangés et de l'offre disponible afin d'adapter la programmation foncière et immobilière.

Pour ce faire, cet observatoire agrège et valorise les données des professionnels de l'immobilier d'entreprise (Arthur Loyd, CBRE, Cushman & Wakefield, Tissot Immobilier). Le rôle prépondérant joué par ces commercialisateurs garantit la pertinence des résultats qui, au demeurant, ne prétendent pas à l'exhaustivité.

La conclusion ?

« La politique d'anticipation foncière qui eut lieu sur le territoire de Nîmes Métropole a permis, sur la dernière décennie, l'installation de très nombreuses entreprises sur le territoire et s'est soldée par la création de très nombreux emplois. »

Si le secteur tertiaire a pris une part significative dans ce développement avec la réussite de l'Actiparc Georges Besse, ce sont les opérations logistiques et industrielles qui ont réellement porté le développement économique du territoire. Avec une moyenne de dix hectares par an, l'Actiparc de Mitra est l'illustration de l'importance de disposer d'une offre qualitative immédiatement disponible.

Cela a encore été le cas pour ces deux dernières années qui ont vu huit entreprises majeures s'implanter à Mitra. Avec près de 1 000 emplois créés, Mitra est une véritable réussite pour l'économie locale. Mais ces dernières implantations vont marquer la fin d'un cycle car non seulement il n'y a plus de foncier disponible sur cette zone mais aussi sur l'ensemble du territoire métropolitain.

« L'extension de Grézan qui devrait prendre le relais de Mitra va nécessiter un délai administratif plus important que prévu. L'heure est désormais à la sobriété foncière et la Zéro Artificialisation Nette issue de la loi Climat et Résilience vient complexifier tout proie de nouvelle zone économique. »

Si la requalification du Marché Gare ou celle du Mas de Cheylon vont apporter des solutions d'implantation à moyen terme, cette politique va rapidement trouver ses limites dans le renouvellement car le territoire ne dispose que de très peu de friches industrielles. Il est important que les élus anticipent ce risque de paralysie du développement économique et œuvrent à la création de Mitra 2 ou de Grézan 5 le plus vite possible.

Le marché des bureaux

Le marché utilisateurs nîmois aura été de 13 800 m2 en 2022 ce qui correspond à sa moyenne basse. « En effet, nous n'avons pas eu de gros mouvement l'année dernière ce qui pèse sur le volume placé. Par contre, nous avons eu un marché très dynamique en termes de nombre de demandes Avec 64 opérations de bureaux, le marché enregistre une de ses meilleures années en nombre de transactions. Il est à noter le poids important des comptes propres qui représentent près de 50% du volume utilisateur placé. On retrouve dans ces comptes propres plusieurs établissements de santé. »

L'année 2022 aura également été marquée par 2 transactions majeures en investissement avec l'acquisition de l'ensemble des 7 Collines /18 000 m2 au total dont 4 000 m2 de bureaux) et celle de l'immeuble Axone au Triangle de la Gare (5 363 m2 dont 4 223 m2 de bureaux). Ces deux opérations témoignent de la confiance des investisseurs au marché nîmois.

« Le poids du neuf est fortement impacté en 2022 par l'absence de livraison de programme neuf. La fin des disponibilités foncières sur le Parc George Besse explique cette absence d'offre et les nouveaux programmes vont se réaliser sur d'autres secteurs géographiques, à l'exception du programme P67 et de la restructuration de l'EERIE. »

Si on cumule transactions neuves et comptes propres il y a une production de 7800 m2 de bureaux neufs. Il est également nécessaire de retraiter le poids des transactions investisseurs dans le volume de seconde main. Le marché utilisateurs en offres de seconde main est de 6 000 m2. Sur la base du marché utilisateurs (comptes propres inclus), la répartition est de 56% en produits neufs et de 44% en produits de seconde main.

Il est important de rappeler que ces chiffres sont le cumul des années 2021 et 2022 mais le secteur de Nîmes Sud est comme tous les ans le plus attractif du marché localisation, accessibilité, offres disponibles, développement de programmes neufs...). La fin de la disponibilité foncière du Parc George Besse va néanmoins peser sur le secteur pour les prochaines années.

Valeurs et stock du marché ?

Le Parc George Besse restera la principale zone tertiaire de Nîmes mais les opérateurs immobiliers devront travailler sur de la restructuration d'offre à l'image du site EERIE. Le secteur Nîmes Centre arrive en deuxième position sous l'impact de la vente investisseur du Trianale de la Gare. « On note une demande plus soutenue dans le centre-ville que les précédentes années. Le secteur Ouest va prochainement profiter de la restructuration du marché-gare et concentrera une offre tertiaire importante. »

Dans le neuf, les valeurs sont très clairement orientées à la hausse, à l'acquisition et à la location. Cette augmentation s'explique par l'amélioration des prestations des immeubles neufs et notamment des performances thermiques. La très forte hausse des coûts des matériaux ainsi que la raréfaction du foncier disponible vont accentuer l'augmentation des prix des bureaux neufs.

Pour la seconde main, les valeurs moyennes enregistrent une augmentation de 30% par rapport aux moyennes 2020, aussi bien à l'acquisition qu'à la location. La principale explication est la diminution de l'offre de bureaux de seconde main. Ce constat est particulièrement vrai pour les produits à la vente qui sont peu nombreux.

Le stock 2023 total de Nîmes est en nette diminution à 20 359 m2 contre 33 500 m2 en 2021. « La sortie de certains produits destinés à la requalification en logements explique une partie de cette baisse. À noter l'absence de programmes neufs en livraison 2023. Par contre, nous aurons plusieurs démarrages de chantier pour des livraisons 2024 et 2025. Le secteur Nîmes Sud concentre 50% de l'offre disponible. »

Perspectives 2023

Avec 20 000 m2, le niveau de stock semble être en cohérence avec le volume placé. Peu de grandes surfaces disponibles actuellement et aucune livraison de programme neuf est prévue en 2023.

Plusieurs démarrages de chantier attendus en 2023 notamment au Parc Georges Besse (3 000 m2), Le Namas avenue Kennedy (1 900 m2), Axis au km Delta (1 800 m2), K Center au Parc Delta (2900 m2).

Le lancement de la restructuration du site EERIE sous le nom d'Innovia qui développera à terme 17 000 m2 de surfaces tertiaires, de recherche et d'enseignement supérieur. Un nouveau programme de 7 000 m2, La Ruche, est en préparation au Mas des Abeilles.

Après l'appel à projet pour le tiers-lieu, un premier appel à projet tertiaire va être lancé au marché-gare. Ce sera le point de départ d'une ambitieuse restructuration globale avec un pôle mutlimodal. « Les valeurs vont rester orientées à la hausse en 2023, surtout pour les produits neufs en raison des coûts de construction. L'amélioration du stock de produits neufs devrait inciter les utilisateurs en 2023. Malgré le retournement de conjoncture économique constaté depuis la rentrée 2022, nous sommes confiants sur les prévisions de volume placé en 2023. »

Entrepôts, locaux d’activité et valeur

En isolant les années impactées par les opérations logistiques (2016, 2018 et 2019), le volume placé en 2022 est conforme à la moyenne annuelle du marché. Cette année encore le marché des transactions fonctionne relativement bien.

Avec 60 100 m2, le marché est néanmoins en repli de 11,5% par rapport à 2021. Ce repli s'explique essentiellement par la diminution du nombre de transactions qui chute à 36 cette année (plus bas niveau depuis 2013). Ce résultat s'explique par la baisse du stock immédiatement disponible qui s'est fortement contracté depuis 2020, le niveau de la demande restant bon.

L'absence de foncier pour réaliser de nouvelles opérations ne permet pas de renouveler l'offre. En 2022, 14 opérations en comptes propres ont été réalisées pour un total de 32 700 m2.

Le marché de la seconde main représente 97% du volume placé en raison de l'absence d'opérations neuves. Seules deux transactions 2022 concernent des locaux neufs. Les opérations en comptes propres représentent la seule possibilité des entreprises d'avoir un bâtiment neuf adapté à leurs besoins. La faible disponibilité foncière à court et moyen terme va fortement pénaliser le développement d'opérations en comptes propres.

Les valeurs sont de nouveau orientées à la hausse pour tous les segments de produits. Pour les locaux neufs, la rareté des fonciers et l'augmentation importante des coûts de construction impactent fortement le prix de vente dont la valeur moyenne se rapproche rapidement de 1 400 euros H.T/m2. En locatif sur le neuf, il est de plus en plus fréquent de dépasser les 100 euros H.T/m2. En seconde main, nous restons sur une offre très limitée ce qui maintiendra les valeurs sous tension en 2023.

Perspectives 2023 et marché des transactions

Pour ces prochaines années, le volume va nécessairement baisser du fait de l'absence de foncier permettant les implantations des comptes propres. Cela va particulièrement se ressentir pour les segments des grandes surfaces qui vont devoir se concentrer sur les bâtiments existants.

Quelques nouvelles opérations privées vont alimenter le marché en 2023 comme L'Aquinum au Maréchal-Juin (restructuration complète de 2 500 m2 de locaux existants) ou l'ancien bâtiment TATI au Mas desRosiers. En 2024, deux nouvelles opérations à l'Est de Nîmes devraient être lancées en construction, enfin, la restructuration du Marché Gare ainsi qu'une autre opération à Nîmes Ouest vont dynamiser le secteur Ouest.

Concernant le marché des transactions, sur le dernier cycle 2021/2022, 12 fonciers d'entreprises ont été cédés pour une surface totale de 213 000 m2. Le succès de l'Actiparc Mitra permet depuis dix ans d'avoir une moyenne annuelle supérieure à 100 000 m2.

C'est sur ce parc que se sont concentrées les grosses opérations de ces deux dernières années Bert&You, Soprema, Sud Métal Provence et Virbac Nutrition. Contrairement aux précédentes installations dédiées à la logistique, ce sont essentiellement des industriels qui ont acquis les dernières parcelles de Mitra.

Les autres transactions concernent des lots artisanaux à l'Actiparc de Bouillarques mais il est à noter l'absence de cession foncière pour des opérations tertiaires.

Arthur Loyd à Nîmes, c’est au bâtiment l'Alphatis, 55B Allée de l'Argentine 30900 Nîmes. Tel: 04 66 23 11 55 ou sur le site web www.arthur-loyd.com/nimes.