D'emblée, l’office Logis Cévenols, propriétaire de 6 425 logements familiaux pour revenus modestes, dont la majorité à Alès, est salué pour sa gestion de proximité et ses loyers abordables. Mais aussi son bon entretien, 82 % de ses logements affichant une bonne performance énergétique (étiquettes A à C). Depuis dix ans, 2 262 logements ont été réhabilités, notamment dans le cadre des programmes ANRU et NPNRU.
Une vacance préoccupante
Malgré ces efforts, le rapport met en avant un taux de vacances élevé, à 10,5 % fin 2023, supérieur aux moyennes régionale et nationale, respectivement de 4,8% et 5%. Cette vacance commerciale, liée à une demande atone et à la perte d’attractivité de certains quartiers, constitue le principal point faible de l’organisme. L’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) recommande la mise en place d’un plan d’action spécifique pour réduire la vacance et renforcer la commercialisation des logements.
Des alertes sur la gouvernance et des irrégularités
Le contrôle souligne également des problèmes de gouvernance : le président du conseil d’administration de l'époque, Max Roustan, se serait immiscé dans la gestion quotidienne, en contradiction avec le Code de la construction et de l’habitation. Le rapport appelle à mieux distinguer les rôles entre la présidence et la direction générale, tenue depuis 2023 par Thierry Spiaggia. Le président actuel, Christophe Rivenq, répond : "Les administrés viennent voir les élus en premier, c'est donc logique qu'on s'implique. D'autant plus que c'était une période de passation de direction entre Philippe Curtil et Thierry Spiaggia, il n'y a donc aucun problème."
L’Ancols note aussi un fonctionnement perfectible du conseil d’administration, des procédures internes insuffisamment formalisées et l'inexistence d'une cartographie des risques. Le rapport relève ainsi un défaut d’entretien de 490 chaudières à gaz, l’absence d’identification des logements sous-occupés, une politique d’attribution des logements non formalisée et une clause illégale interdisant la sous-location dans les baux.
Une situation financière fragile
Sur le plan financier, la performance d’exploitation reste correcte, mais la situation se dégrade. Bien que le coût de gestion soit "maîtrisé" et inférieur à la valeur de référence 2023 - 916 € par logement par an contre 1 076 € -, et l'excédent budgétaire d'exploitation en croissance - 8,94 millions d'euros en 2019 et 11,47 millions d'euros en 2023 -, l’office affiche un résultat net déficitaire de 1,68 million d’euros en 2023.
L’Ancols invite la direction à diversifier ses sources de financement et à mieux piloter ses marges pour soutenir ses projets de rénovation et de construction. Le rapport conclut que Logis Cévenols demeure un acteur social "engagé et de proximité", mais qu’il doit désormais stabiliser sa situation financière, améliorer sa gouvernance et reconquérir les logements vacants pour conforter sa mission publique dans les Cévennes.
