Publi-communiqué. Par le biais du dispositif fiscal Pinel, les investisseurs en immobilier locatif peuvent réduire leur IR de 12%, 18% ou 21% du montant d’investissement sur respectivement 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal a séduit rapidement les prometteurs immobiliers au point où nous voyons aujourd’hui de plus en plus de programmes immobiliers Pinel sortir de terre.

Investir dans un programme Loi Pinel est en effet la solution que nous vous recommandons si vous souhaitez profiter de loi Pinel sans vous préoccuper de la construction ou de la rénovation d’un logement éligible. Cependant, au vu de l’offre impressionnante faite par les prometteurs, il devient légitime de se poser la question suivante : dans quel programme investir pour optimiser mon investissement Pinel ?

Nous vous guidons dans votre décision en vous proposant 5 critères à suivre pour investir dans le bon programme immobilier Pinel :

1. Le programme respecte-t-il les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

Ce premier critère peut paraître évident mais il est toutefois bon de le rappeler. Le programme Loi Pinel doit en effet respecter des critères géographiques, environnementaux et de prix au mètre carré :

Le bien dans lequel vous investissez doit obligatoirement se trouver dans une zone Pinel A, Abis, B1 ou B2, là où la demande locative est tendue ;

• Le logement doit être conforme aux normes énergétiques RT2012 ou BBC ;
• Le prix au mètre carré du logement ne peut être supérieur à 5 500€/m². Nous en profitons également pour vous rappeler que le montant maximal de votre investissement est plafonné à 300 000€.

1. Quelle est la rentabilité de mon investissement Pinel ?

Lorsque vous investissez en Pinel, ce  n’est pas uniquement l’avantage fiscal qui doit figurer dans votre ligne de mire. N’oubliez pas qu’en plus de réduire votre impôt sur le revenu sur une période allant jusqu’à 12 ans, vous percevrez également tous les mois des revenus fonciers et pourrez espérer une plus-value à la revente de votre bien locatif.

L’optimisation de vos revenus locatifs se fera sous la contrainte du plafonnement des loyers Pinel. Ainsi, le loyer maximal auquel vous pourrez prétendre dépendra de l’emplacement du programme immobilier Pinel choisi :

Afin de voir l’importance d’une évaluation préalable de la rentabilité, prenons deux exemples de programme immobilier Pinel pour un montant d’investissement sensiblement identique :

• Un appartement de 3 pièces de 63m² pour 213 000€ à Loos (proximité de Lille, zone B1) : le loyer est plafonné à 630€, soit un rendement locatif annuel de 3,55%.
• Un appartement de 1 pièce de 24m² pour 216 000€ à Paris (19^ème arrondissement, zone A bis) : le loyer est plafonné à 482€, soit un rendement locatif annuel de seulement 2,68% !

1. A quel prix acheter ?

Vous vous rendrez très vite compte que chaque programme immobilier est unique. Ainsi, dans une même ville, selon le quartier ou la prestation vendue par le promoteur, les prix au m² sont très différents.

Avec la contrainte d’un investissement maximal de 300 000€ pour profiter pleinement de la loi Pinel et d’un prix au m² plafonné à 5 500€, se soucier du prix d’acquisition n’est absolument pas accessoire. Faire appel à un conseiller indépendant en gestion de patrimoine, spécialisé dans l’investissement immobilier locatif, vous permettra de mettre la main sur le programme immobilier au prix optimal. Grâce à ses nombreux partenariats et son expérience, n’oubliez pas qu’il sera le plus à mène de négocier le prix d’acquisition de votre programme immobilier Pinel.

1. Le programme Loi Pinel est-il bien situé ?

Que le programme immobilier soit situé dans une zone Pinel, c’est une bonne chose. Il faudra néanmoins veiller à ce que le quartier dans lequel il se trouve soit également idéal. Avec cette vérification, vous suivez un double objectif : trouver rapidement un locataire et réaliser une plus-value à la revente.

Ainsi, afin de vous assurer que la demande locative sera présente tout au long de votre projet Pinel, il faudra que votre logement se situe dans un quartier dynamique, offrant de nombreux services à vos futurs locataires (transport, commerce, écoles, etc.).

Enfin, pour préparer dès à présent la revente de votre bien locatif après la période de défiscalisation, veillez à ce que le quartier dégage un fort potentiel d’avenir. Si son dynamisme et son attractivité s’accroît avec le temps, la valeur de votre bien augmentera, vous permettant ainsi de dégager une plus-value intéressante à la cession.

1. La qualité est-elle au rendez-vous ?

Lors de votre investissement dans un programme Loi Pinel, nous vous conseillons de penser de la même manière que votre futur locataire. Rappelez-vous que pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous n’avez que 12 mois après l’acquisition pour trouver un locataire. Ainsi, pour être certain de mettre votre logement en location très rapidement, mettez un point d’honneur particulier sur sa qualité :

• La fonctionnalité : par exemple, présence de rangements, d’une cuisine équipée, d’un vidéophone, etc. ;
• L’exposition : le salon, la salle à manger et la cuisine sont idéalement situés à l’ouest ou au sud ;
• Le calme : le logement doit être éloigné des grands axes routiers, des voies ferrées, aéroports,… ;
• L’emplacement : de façon générale, on préférera toujours un appartement situé à partir du deuxième étage ;
• La proximité des services.

Plus d'informations : https://www.la-loipinel.fr/investissement/programme-loi-pinel/